Если квартиру купили по договору купли-продажи.
Это одни из самых прозрачных и лучших документов-оснований для покупки. Стоит анализировать несколько моментов:
1. Подтверждение расчетов.
— Наличные расчеты подтверждаются распиской продавца и фиксируются в передаточном акте, что расчеты произведены полностью, стороны претензий к друг другу не имеют;
— Безналичные расчеты могут фиксироваться выпиской со счета продавца. Если юридическое лицо, то, помимо платежного поручения, подписывается акт сверки расчетов и далее фиксируются также в передаточном акте.
2. Полномочия подписантов.
— Личные подписи продавца и покупателя — идеальный вариант;
— Доверенность.
Физическое лицо. Подпись по доверенности продавца, как физического лица, не рекомендуется к покупке. Доверенность можно в любой момент отозвать и нет общих баз для ее проверки, что влечет большой риск к расторжению сделки.
Юридическое лицо. Разберем отдельно в новом посте.
3. Совместно нажитое имущество. Проверяем в договоре сведения о семейном положении на момент покупки. Не всегда эта информация фиксируется в Договоре, поэтому если ее нет, смотрим отметки в паспорте, задаем этот вопрос лично. В случае того, если нет информации по семейному положению в документах и продавец заявляет со слов, что в браке не состоял на момент приобретения, лучше принять решение об отказе в покупке, так как у нас нет открытой базы, чтобы поверить сведения о семейном положении в ЗАГСЕ.
4. Обременения, ограничения. Бывают: залог, рассрочка, договор аренды, пожизненное право проживания человека… Читаем в Договоре, сверяем со свежей выпиской из ЕГРН и делаем выводы.
Нужно понимать, что могут быть скрытые обременения выходящие из дальнейшей истории, например, при приватизации отказники сохраняют пожизненное право проживания в данной квартире…
5. Заниженная стоимость в Договоре. Такие сделки выглядят условно законными. Главный риск заключается в том, что стороны заключают оспоримый договор имущественной сделки. Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения.
.
Также в «истории квартиры» могут быть и другие собственники и другие документы основания, которые нужно будет анализировать на предмет рисков, плюс для сделки заказываются обязательные документы для информации:
1. Выписка из ЕГРН о правах, арестах и запрещениях на квартиру, расширенная выписка о сделках с квартирой со все время с момента существования или с момента работы регистрирующего органа
2. Выписка из домовой книги, расширенная выписка из домовой книги при необходимости
3. Справки НД/ПНД от Продавца что на учете он не состоит, желательно с освидетельствованием врача.
.
Надеюсь, эта статья будет полезной, с уважением, Владимир)